Pourquoi les biens immobiliers se vendent moins, un agent immobilier du Lot nous répond

Comment se porte le marché de l'immobilier, en ce mois de juillet ?

Nous sommes confrontés à une situation complexe. Les acquéreurs ont des difficultés pour obtenir des emprunts bancaires et surtout leurs capacités d'investissement ont diminué avec la hausse des taux. En face, les propriétaires n'ont pas encore perçu que le marché baissait. Vouloir vendre son bien à un prix qui n'est pas celui du marché, est impossible. Tant que les vendeurs n'adapteront pas leurs prix, les ventes resteront difficiles. La surévaluation moyenne du marché est de 10%.

Cela a également pour conséquence d'avoir un catalogue de biens qui grossit, faute d'être vendus, et des acquéreurs un peu moins nombreux... 

Depuis quand le marché immobilier connaît-il ce retournement ?

Sur les premiers mois de l'année 2023, nous avons bien travaillé, car se sont concrétisés les compromis actés en fin d'année 2022. On a même explosé nos chiffres commerciaux. Les deux années d'après covid étaient assez stables ; mais là, avec l'évolution des taux bancaires, la donne a changé. Les acquéreurs sont toujours là, mais s'ils ont dû revoir leur capacité pour s'adapter, ils ont pris conscience aussi que les prix du marché baissaient. Ils sont bien renseignés. À titre d'exemple, ce mois-ci, j'ai eu quatre offres d'achat qui ont été refusées par les vendeurs. Aucune négociation n'a pu aboutir, ça ne m'était jamais arrivé dans ma carrière. On commence à voir en France, des agences qui ferment, des mandataires qui mettent la clef sous la porte.

Quel est le budget moyen pour un acheteur ?

Je viens justement de faire un tableau détaillé à mes équipes. Si vous prenez un couple, primo-accédant, qui pouvait négocier une mensualité de 920€ en empruntant sur 20 ans à un taux de 0.94, au début de l'année 2022, il avait un budget de 201 000€. Aujourd'hui, avec un taux de 3.85, avec la même mensualité, il a un budget de 153 000€. Pire, si l'évolution des crédits se poursuit on pourrait fin 2023 atteindre 5%, soit un budget des clients aux alentours de 134 903€.

La taxe foncière dans le périmètre cadurcien effraie les acheteurs

Qui sont vos clients ? Quels sont leurs profils ?

Ce sont surtout des Lotois, une clientèle locale. Nous avons des personnes âgées qui vendent pour se rapprocher de la ville, des successions, des séparations de couples, des primo-accédants, etc. Bref le quotidien de la société. Côté clientèle étrangère, elle n'est pas très importante. Ce sont majoritairement des Belges.

Quels types de bien sont recherchés ?

Clairement, de petits pavillons prêts à vivre, avec un jardin simple. Surtout, les gens insistent, ils ne veulent plus de maison avec travaux, d'une part parce qu'ils ne trouvent plus d'artisan et d'autre part à cause de la flambée des prix des matériaux. À Cahors, les gens réclament aussi du plain-pied... Et puis quand les biens à vendre ont un diagnostic énergie en F ou G, ça n'aide pas.

L'autre point déterminant pour le choix, c'est la taxe foncière. Quand, sur une résidence du centre-ville vous payez 1800€ de taxe foncière par an  pour un T3 ; et que pour une petite maison de 90 m² à Flaujac-Poujols vous payez trois fois moins. Le calcul sur 20 ans est vite fait : 1200€ d'écart sur 20 ans, cela correspond à 24 000€ d'impôts à ajouter à votre investissement immobilier...